不動産売却にかかる税金の種類と節税対策についてご紹介！

不動産売却の際には、数種類の税金を支払う必要があります。
不動産売却では大きなお金が動くことになるため、それに伴う税金もそれなりの額になる可能性があると理解しておかなければなりません。
そこで今回は、不動産売却時の税金の種類や計算方法、そして節税対策についてもご紹介します。
福岡市中央区、城南区エリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

節税対策の第1歩！不動産売却にかかる税金の種類を知ろう

不動産売却の際にかかる主な税金の種類は、6つあります。
しかしすべての方が6種類の税金を納めなければならないわけではありません。
6種類の税金には、不動産売却によって利益(譲渡所得)を得た場合にのみ課されるものが含まれているからです。
ここでは、不動産売却をしたら必ず支払う必要がある税金の種類と、利益を得た場合にのみ支払う税金の種類とをそれぞれご紹介していきます。

不動産売却をしたら必ず支払う税金の種類

1:印紙税
印紙税とは、不動産売却の際の売買契約書に貼付する印紙代のことです。
印紙を貼った契約書に消印をすることで、納税したとみなされます。
印紙税の額面は売却した不動産の価格によって異なり、最低200円、最高で60万円の税金を納めなければなりません。
たとえば、「1,000万円超、5,000万円以下」で売却した場合の印紙税は2万円、「5,000万円超、1億円以下」で売却した場合は6万円です。
ただし、令和4年の3月31日までに限り、印紙税の一部が控除される軽減税率が設定されています。
先ほどの例でいうと、軽減税率を適用することによって、2万円の印紙税が1万円に、6万円の印紙税は3万円になります。
2:消費税
不動産売却を不動産会社に依頼した場合、その成功報酬として支払う「仲介手数料」に10％の消費税がかかります。
また、金融機関での融資手続きや、司法書士への報酬にも、それぞれ消費税の支払いが必要です。
3:登録免許税
不動産を売却するためには、その不動産に設定された抵当権を抹消しておく必要があります。
抵当権とは、住宅ローンを組む際に、融資をした金融機関が不動産に対して設定する担保権のことです。
住宅ローンを完済することで抵当権を外すことができるようになりますが、抵当権抹消の手続きは自身でおこなわなければなりません。
その際に必要になるのが、登録免許税です。
登録免許税は土地と建物のそれぞれに1,000円ずつ課されるため、一戸建ての場合の税額は2,000円となります。
また、売却した不動産の名義変更の際にも登録免許税が発生しますが、こちらは買主が負担するケースが多いようです。

不動産売却で利益を得た場合にかかる税金の種類(譲渡所得税)

不動産売却で得た利益を「譲渡所得」と呼び、譲渡所得に対してかかる税金を譲渡所得税といいます。
譲渡所得税とは、これからご紹介する「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の総称です。
1:所得税
種類の多い税金のなかでも、高額になりがちなのが所得税です。
しかし、所得税が課されるのはあくまで「利益」に対してのみで、不動産の売却価格そのものに課されるものではりません。
利益とは、「不動産の売却価格」から、「その不動産を購入する際にかかった費用」や、「売却のためにかかった経費」を差し引いた額のことです。
つまり、不動産を5,000万円で売却した場合、その不動産の購入額が4000万円で、売却の際に500万円の経費がかかったとすると、利益は500万円となります。
所得税が課されるのはこの500万円に対してであり、売却額の5,000万円ではないので注意しましょう。
もちろん、利益がマイナスになった場合は所得税はかかりません。
納税時期は、売却の翌年2月から3月頃です。
2:住民税
所得税と同様に、譲渡所得に対して課される地方税です。
不動産売却をした翌年の6月頃に納税します。
3:復興特別所得税
東日本大震災からの復興を目指し、必要な財源を確保するための税金です。
2013年に設定され、2023年12月31日まで継続されます。

不動産売却にかかる税金の計算方法と節税対策のポイント

譲渡所得に課される税金の計算方法は、下記のようになります。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得の求め方については前項でも触れましたが、計算方法を式にまとめると次のとおりです。
譲渡所得＝譲渡価格－(取得費＋譲渡費用)
「譲渡価格」とは、不動産売却価格に、固定資産税や都市計画税の精算額を加えたものになります。
「取得費」とは、不動産を購入した際にかかった費用のことで、不動産価格に購入手数料などを足したものです。
「譲渡費用」は不動産を売却する際にかかった費用のことで、仲介手数料や税金などを指します。
次に税率の計算方法ですが、譲渡所得税の税率は不動産の所有期間が5年以上かどうかによって大きく異なります。
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」と呼ばれ、所得税、住民税、復興特別所得税を合計した税率は「39.63％」です。
一方、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」では、「20.315％」となります。
これは転売目的での不動産売買を抑制するために設定されており、5年以下の税率が大幅に高くなっているのが特徴です。
ちなみに、ここでいう「所有期間」とは売却した年の1月1日時点での期間で判断されます。
たとえば2022年の4月で購入から満5年を経過していたとしても、税率を計算するうえでは2023年1月1日までは5年を経過していないとみなされ「短期譲渡所得」が適用されるので注意しましょう。

不動産売却時の税金に活用できる節税対策とは

前項では、所有期間が5年以下の不動産を売却すると、税率が高くなるとお伝えしました。
税金の負担を少しでも軽くするためには、節税対策についてもしっかり知識をつけておくと安心です。
不動産売却においては、節税対策となるいくつかの特別控除が用意されています。
ただし、自身で申請しない限り自動的に特例が適用されることはありません。
売却する不動産の条件に応じて、利用すべき特例を選択しましょう。

節税対策1:マイホーム売却時に適用される3000万円の特別控除

売却する不動産がマイホームである場合に限り、譲渡所得を3,000万円まで控除することができます。
売却時に居住していなかった自宅でも適用可能ですが、居住しなくなってから3年が経過した年の12月31日までという期限があるので注意してください。
そのほかにもいくつかの要件を満たしていれば、確定申告をおこなうことで控除が適用されます。

節税対策2:相続した空き家の売却時に適用される3000万円の特別控除

相続した一戸建ての空き家であれば、マイホーム以外でも特別控除を受けられる場合があります。
ただし要件が細かく、その内容も「昭和56年5月31日以前に建てられた不動産であること」などマイホームの売却時とは大きく異なるため、事前にしっかりと適用条件を確認しておきましょう。
また、令和5年12月31日までに売却した不動産が対象となります。

節税対策3:所有期間10年超の場合に適用される軽減税率

売却する年の1月1日の時点で土地と建物の所有期間が10年を経過している場合、各種要件を満たしていれば、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が利用できます。
売却する不動産がマイホームの場合に限られますが、「3,000万円の特別控除」とも併用可能です。
通常、長期譲渡所得の税率は「20.315％」ですが、この特例を活用することで譲渡所得の6,000万円以下の部分に対する税率が「14.21％」になります。

まとめ

不動産売却では、税金のことを考えず資金計画を進めてしまうと、のちに想定以上の負担となって驚いてしまうことがあります。
税金の知識とともに特例の仕組みについても事前に理解し、節税対策を万全にしておきましょう。
福岡市中央区、城南区エリアで不動産売却を検討されている方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
※税率や特例についての内容は改正されることがあります。最新情報は国税庁ホームページをご確認ください。