福岡市中央区・城南区エリアで空き家を売りたいときはどうする？

相続などで所有することになった不動産を売りたいけれど、なかなか踏み出せずに悩んでいるという方はいませんか。
不動産が空き家になっている場合、手間や維持費の負担を考えると、早めの売却をおすすめします。
しかし、住宅を残してそのまま売るのか、更地として売るのか、迷っている方もいるでしょう。
そこで今回は、福岡市中央区・城南区エリアで空き家を売りたい方に向けて、空き家の売却方法や売却でかかる費用にフォーカスします。
ぜひ今後の参考にしてみてください。

空き家をそのまま売りたい！メリット・デメリットは？

空き家とは、名前のとおり人の住んでいない住宅のことを指しますが、その定義をご存じでしょうか。
長年人が住んでいない状態を想像する方が多いかもしれませんが、実は1年以上人が住んでいない住宅は空き家という扱いです。
つまり、別荘や賃貸物件の空室も、人の住んでいない期間が1年以上あれば空き家といえます。
ほかには売却中のため空き家になっている住宅、その他の理由で空き家になっている住宅と、全部で4つに分類されます。
たとえば、相続などで不動産を得たものの遠方にいるため、空き家になっているケースは、4つめのその他の理由で空き家になっている住宅です。
また、空き家を放置しておくと劣化が進み、倒壊のリスクも上がってきます。
すると、地域に悪影響を及ぼすものとして、自治体から特定空き家に指定される可能性もあるので注意してください。
特定空き家に指定されると、固定資産税が6倍もアップします。
このような事態も考慮して、空き家を売りたいと思っているなら、早めの行動がおすすめです。
では、空き家をそのまま売りたい場合のメリット・デメリットをご説明します。

空き家をそのまま売るメリット

固定資産税の負担が少ない
売却予定の土地に住宅が存在していると、「住宅用地の軽減措置特例」が適用されます。
この場合、敷地面積の200平米までの部分は固定資産税が6分の1、200平米超の部分は3分の1まで減額され、費用負担が減るでしょう。
そのため、売却期間が長引いても、コスト面での心配や負担が少ないことがメリットです。
解体費用が不要
解体費用は30坪の木造の一戸建てで90万円から150万円程度と、大きな金額が必要です。
空き家をそのまま売ると、この分の費用が不要なのもメリットでしょう。
解体工事における対応の手間などもかかりません。
解体工事の費用を値引きとして価格に反映させ、売れやすくすることも可能です。
契約不適合責任の免除
不動産は一定期間が経過すると、建物部分の経済的価値が失われるのが一般的です。
このようなケースでは、土地の価格が売却額になるといえるでしょう。
本来なら、中古住宅を取引する際は、契約内容と合致しない不具合に対して責任を負う契約不適合責任があります。
しかし、経済的価値を失った空き家部分は、この契約不適合責任を免除することが可能です。
契約書に「建物について一切の責任を負わない」旨を記載しておきましょう。

空き家をそのまま売るデメリット

買い手が見つかりにくいケースもある
空き家の築年数によっては、買い手が見つかりにくいケースもあります。
とくに木造の耐用年数である築20年以上の物件では、買い手が住宅ローン減税を受けられないデメリットもあるため、敬遠されがちです。
ただし、買い手がすぐに居住できるメリットもあるため、築浅なら建物のクリーニングなどをおこなってイメージアップを図ると良いかもしれません。
売却価格が低い可能性がある
先述したとおり、解体費用がかからないメリットがある反面、その分の値引きを要求される可能性があります。
最初に解体費用分を加味して価格を提示していた場合、さらに値引きの対応が必要になることも想定しておきましょう。

空き家を更地にして売りたい！メリット・デメリットは？

続いて、空き家を更地にして売りたい場合のメリット・デメリットについてご紹介します。

空き家を更地にして売るメリット

買い手が見つかりやすい
更地は新築を検討中の方に売れやすい傾向にあります。
なぜなら、建物がないとすぐに着工でき、全体的な広さもイメージしやすいためです。
また、解体済のため、土地の調査が容易なこともメリットといえます。
もともと田んぼだった土地などに比べても、地盤改良に大きな費用がかかることが少なく、買い手も安心して購入しやすいのです。

空き家を更地にして売るデメリット

固定資産税が高くなる
空き家をそのまま売る場合と比べて、更地は固定資産税が2倍から3倍上がってしまうことがデメリットです。
売却に時間がかかった際は、維持費が大きな負担になってしまいます。
とくに、地価の高いエリアでは注意しましょう。
解体費用がかかる
先述したとおり、木造であれば30坪で90万円程度の解体費用がかかります。
目安としては、RC住宅が5万円から6万円／、鉄骨住宅が4万円から5万円／坪、木造が3万円／坪です。
建物内の残置物の取り扱いによっても解体費用は異なるため、事前にチェックしておきましょう。

空き家を売りたいなら売却時にかかる費用も把握しよう！

空き家を売りたいなら、売却時にかかる費用まで把握しておくと、資金繰りがしやすく安心です。
売却の手続きの際は、さまざまな費用のほかに、利益が出ると税金もかかります。
具体的にどのような費用や税金がかかるのか、見ていきましょう。
仲介手数料
売却が成功した際に、不動産会社に支払う報酬です。
仲介手数料=売却額×3%+6万円+消費税で計算できます。
印紙税
売買契約書に印紙を貼付し、印紙税を支払います。
貼付する印紙代は200円から48万円と売却額によって異なるため、注意してください。
令和4年3月31日までは軽減税率が適用されますが、本来は200円から60万円の印紙代がかかります。
解体費用
必須の費用ではありませんが、更地にして売りたいのであれば、先述した目安金額の解体費用がかかります。
譲渡所得税
譲渡所得税は、売却益が出た際にかかる所得税と住民税の総称です。
2037年までは復興特別税も加算されます。
譲渡所得税=譲渡所得（利益）×税率で算出でき、税率は下記のとおりです。
不動産の所有期間が5年以下…住民税9％、所得税30.63％、復興特別税0.315％
不動産の所有期間が5年超…住民税5％、所得税15.315％、復興特別税0.63%
抵当権抹消費用
抵当権とは、住宅ローンが滞った際に、金融機関が不動産を差し押さえる権利のことです。
売却に合わせて住宅ローンを完済する場合やすでに完済していても手続きを忘れていた場合は、抵当権を抹消する手続きが必要です。
住宅ローンを完済しても、金融機関が自動的に抹消の手続きをしてくれるわけではないため、個人で対応します。
抵当権抹消の登記が必要な場合は、不動産1つにつき1千円の登録免許税が必要です。
司法書士に手続きを依頼した場合は、5千円から1万円程度の費用もかかります。

まとめ

今回は、空き家をそのまま売る場合と更地にして売る場合のメリット・デメリット、売却時の費用についてご紹介しました。
空き家をスムーズに売りたいなら、メリット・デメリットの両面から多角的に考え、不動産の状況に合わせて判断することが大切です。
「ハウスドゥ！六本松店」では、地域密着型で売却はもちろん買取にも対応しておりますので、売れるのか心配な方も安心してご相談ください。
福岡市中央区・城南区エリアで空き家を売りたいと検討中の方は、ぜひ査定依頼をお待ちしております。