不動産の任意売却で得られるメリットとは？手続きの流れも解説！

住宅ローンの滞納が続いたまま放置していると、最終的には競売にかけられ、強制退去を求められます。
そのような事態を回避する方法として、「任意売却」という選択肢があることをご存じでしょうか。
そこで今回は、任意売却とはどういうことなのか、メリット・デメリットや手続きの流れを解説します。
福岡市中央区・城南区エリアで住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひご参考にしてください。

不動産の任意売却とは？

まずは、住宅ローンを利用して購入した不動産とは、どういう状態なのかを理解するために、「抵当権」と「期限の権利」についてご説明します。

抵当権とは？

通常、住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の抵当権が設定されています。
抵当権とは、返済ができなくなった場合に不動産を差し押さえるという、いわば担保のことです。
債務が残っている不動産は、残債を完済して、この抵当権を抹消しなければ売却できません。
残債がある不動産を売り出すとすれば、売却代金で完済し、抵当権を抹消できることが前提です。

期限の権利とは？

住宅ローンの返済については、約束した期日までに返済すれば良いという「期限の権利」によって、分割で返済することが認められています。
住宅ローンの滞納が続くと、この「期限の権利」を喪失し、一括返済を求められます。
しかし、住宅ローンを滞納した状態で、一括返済は難しいでしょう。
そのまま返済できなければ、いずれ競売にかけられます。

任意売却という選択肢がある

では、売却代金よりも残債が上回っている、いわゆるオーバーローンの状態の場合、返済に充てるために不動産を売却する方法はないのでしょうか。
そのような場合に、「任意売却」という選択肢があります。
任意売却とは、住宅ローンの滞納が続き、売却金では完済できない不動産を、金融機関の合意を得て抵当権を外してもらい、売却する方法なのです。

不動産を任意売却すると得られるメリットと注意すべきデメリット

続いて、不動産を任意売却すると得られるメリットと、注意すべきデメリットをお伝えします。

任意売却で得られるメリットとは？

1.通常の不動産売却と同じような条件で売却できる
任意売却は、通常の不動産売却と同じような流れで、売却活動をおこない買主を探します。
良い条件で購入してくれる買主が見つかる可能性があり、市場価格に近い価格での売却が望めることが、大きなメリットだといえるでしょう。
2.任意売却だと周囲に知られない
通常の不動産売却と同じような売却活動ができるため、「住宅ローンの返済が苦しいから売り出している」といったことは周囲からはわかりません。
3.不動産売却時にかかる諸費用を準備する必要がない
不動産を売却する際には、登記費用や仲介手数料などの諸費用がかかります。
任意売却の場合、売却代金から差し引くことが認められているため、諸費用を別途準備する必要がありません。
4.残債を分割で返済できる
任意売却後に残った債務については、金融機関との協議のうえ、分割で返済することが可能です。
任意売却後、決済が完了してから、返済がスタートする流れです。
今までどおりの条件で返済するのが難しいことは、金融機関も理解しています。
収入や状況を考慮して、無理のない現実的な金額と返済方法を提案してくれるでしょう。
5.引っ越し費用を融通してもらえる場合がある
金融機関にもよりますが、交渉したうえで、引っ越し費用を融通してもらえる場合があります。
6.自分の意志で行動できる
競売は、自分の意志とはまったく関係なく進みます。
一方、任意売却では、条件や売却方法などの希望を、売却活動に反映させることができる点も大きなメリットです。
このように、任意売却ではたくさんのメリットが得られますが、注意すべきデメリットもあります。

注意すべきデメリットとは？

1.売却で得たお金は手元に残らない
通常の不動産売却では、売却金をなにに使うかは売主の自由です。
任意売却は、残債を返済するためにおこないますから、売却で得たお金は返済以外には使えず、手元にも残りません。
2.売却が長引くと競売になる
不動産を売り出しても、必ず買主が見つかるとは限りません。
売れない期間が長引いた場合、競売になる場合もあります。
4.売却価格に債権者が納得しないと成立しない
買主との交渉の結果決まった売却金額に、債権者が納得しない場合は、任意売却が成立しません。
5.個人信用情報機関に延滞者として記録される
住宅ローンに限らず、借金を延滞した場合は、個人信用情報機関に延滞者として記録されます。
いわゆる、ブラックリストに載るということです。
任意売却をおこなうということは、住宅ローンを延滞している状態であるため、すでに個人信用情報機関に延滞者として記録されている恐れがあります。
このように、任意売却にはいくつかデメリットがありますが、周囲に知られることなく、通常の不動産売却と同じように売却活動が可能です。
競売を避けるためにも、早めにご検討されることをおすすめします。

不動産を任意売却するときの流れとは？

最後に、任意売却をおこなう際には、どのような流れで進めていけば良いのかをご説明します。

任意売却をするときの流れ

住宅ローンの滞納が続くと、金融機関から支払いを催促する電話や、「督促状」などの通知が届きます。
この状態がさらに続くと、強制的に競売へ進むため、早めに任意売却を検討し、次のような流れで手続きを進めましょう。
1.状況を把握する
まずは状況を正しく把握するために、ローンの残高を確認してください。
2.査定を依頼する
不動産がどれくらいの価格で売れるのか、不動産会社に査定を依頼します。
弊社のホームページでは、24時間無料査定依頼を承っております。
査定方法につきましてはお気軽にお問い合わせください。
3.不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却を不動産会社に依頼するために、媒介契約を結びます。
なお、任意売却の場合は「専任媒介契約」もしくは、「専属専任媒介契約」のどちらかになります。
4.債権者と交渉をおこなう
媒介契約を結んだ不動産会社は、金融機関に合意してもらうため、売却価格、残債の返済方法、引っ越し費用の相談など、協議しながら交渉をおこないます。
5.売却活動をおこなう
通常の不動産売却と同じように、インターネットや不動産情報誌に不動産の情報を掲載して買主を探します。
購入検討者が現れたら、内見に対応しましょう。
6.売買契約を結ぶ
買主が見つかり、金融機関の合意を最終的に得たうえで、売買契約を結びます。
7.決済・引き渡し
売却代金の決済後、不動産を引き渡して、任意売却の完了です。
8.残債の返済スタート
任意売却完了後、残債の返済が始まります。
以上が、任意売却の一連の流れです。
売却のご相談から決済まで、3か月から6か月ほどかかるのが一般的です。
早めにご検討されることをおすすめします。

まとめ

任意売却とは、住宅ローンの滞納が続き、売却金で完済できない場合に、不動産の抵当権を金融機関の合意のもと外してもらい、売却することです。
売却の流れは、通常の不動産売却と基本的には同じで、残債も分割返済できるなど、メリットが多い売却方法です。
滞納が続いてお困りの方は、競売にかけられる前にご検討されてはいかがでしょうか。
弊社では、「住宅ローンの返済が苦しい」「任意売却して生活を立て直したい」といったご相談も承ります。
お力になりますので、福岡市中央区・城南区で不動産の売却をご検討されている方は、ぜひ「宮原不動産㈱」までご遠慮なくお問い合わせください。