相続した不動産を売却するまでの流れとは？注意点やポイントも解説

相続した不動産の売却を考えているものの、何から始めれば良いのかわからない…という方は多いのではないでしょうか。
一般的な不動産売却とは違った注意点もあるので、事前に知識をつけておくと安心です。
そこで今回は、相続した不動産を売却する流れや注意点、そして売却時のポイントとなる「遺産分割協議」についても解説します。
福岡市中央区、城南区で不動産売却をお考えの方はぜひ参考にしてください。

相続した不動産を売却するまでの流れとは？項目ごとに解説

相続した不動産が遠方にあったり、相続人がすでにマイホームを所有していたりと、不動産を相続しても居住の予定がなく売却を検討する方は珍しくありません。
しかし、相続不動産の売却は一般的な不動産と比べると手続きが複雑で、場合によっては相続人同士のトラブルを生んでしまうケースもあります。
売却をスムーズに進めるためにも、まずは全体的な売却の流れについて把握しておきましょう。

売却の流れ1:死亡届を提出し遺言状を確認する

不動産の相続人になったら、まずは被相続人が亡くなってから7日以内に、市区町村の役場に死亡届の提出をおこないましょう。
続いて、遺言状が残されていないかどうかを確認します。
身近な方が亡くなった直後で落ち着かない状況ではありますが、遺言状の有無は相続手続きにおいてとても重要な意味を持っています。
必ず確認するようにしてください。

売却の流れ2:法定相続人の確認

遺言状が遺されていなければ、次に「法定相続人」が誰なのか、全部で何人いるのかを確認しなければなりません。
そのためには、被相続人が出生してから死亡するまでのすべての戸籍謄本が必要です。
被相続人の兄弟や子どもだけではなく、法定相続人にあたる養子や認知している子どもの存在が判明することもあります。
法定相続人が確定したら、全員の戸籍謄本も用意しなければなりません。
法定相続人の確定と戸籍謄本の準備には、思いのほか時間や手間がかかってしまうものです。
どれかひとつでも足りないと手続きの流れが止まってしまうので注意しましょう。

売却の流れ3:遺産分割協議をおこなう

次に、相続人全員で、相続した不動産をどうするのかについて遺産分割協議をおこないます。
詳細や注意点については別項にて解説します。

売却の流れ4:不動産の名義変更をおこなう

遺産分割協議で売却することが決まったら、相続する不動産の名義変更を進めます。
相続不動産を売却する際には、その不動産の所有者を被相続人の名義から相続人の名義に変更しておかなければなりません。
この相続にともなう所有者移転登記を、相続登記と呼びます。

売却の流れ5:不動産会社に売却を依頼する

相続登記が完了したら、不動産会社と媒介契約を結び、売却を進めます。
ここからの流れは、一般的な不動産売却と変わりありません。
相続不動産の売却にもいろいろな方法がありますが、相続人が複数いる場合には、不動産を売却してから現金を分配する「換価分割」を選択するケースが多いようです。

売却の流れ6:相続税の申告と納付手続き

相続が発生してから10か月以内に、相続税の申告と納付手続きをおこないます。
納付を忘れると延滞税の罰則があるので注意してください。
ただし相続税には基礎控除があり、「3,000万円＋(600万円×相続人の人数)」の範囲であれば課税対象外となります。

相続した不動産を売却する際に知っておくべき注意点とは

相続した不動産を売却するときならではの注意点もあります。

注意点1:名義変更しなければ売却できない

相続した不動産は、法務局で相続登記手続きをおこない、名義を相続人に変更してからでなければ売却できません。
相続登記に期限はありませんが、売却を予定している場合はなるべく早く手続きを済ませておきましょう。

注意点2:売却条件について相談しておく必要がある

相続人が複数いる場合は、代表者が名義人となって売却を進めることになります。
その際に注意したいのが、売却価格や期限についてのボーダーラインを話し合っておくべきということです。
代表者にとっては、売却を進めるだけでも大きな負担がかかることになります。
そのうえで、いざ売却が決まってから「もう少し高く売れたのでは？」などの意見が出るとトラブルにも発展しかねません。
相続人間で事前に条件をまとめておき、あとは代表者に一任できる環境を整えておきましょう。
また、場合によっては売却前に土地の測量費や建物の解体費がかかるケースもあります。
その費用を誰がどのように支払うのかについても、代表者だけに負担がかかりすぎない方法を相談しておくと安心です。

注意点3:契約不適合責任に問われないようにする

相続した不動産は建物が古くなっていることが多いため、売却してから不具合などが見つかって契約不適合責任を問われるケースもあります。
そのリスクを少しでも減らすため、売却前には不動産の状況をしっかりと調査しておきましょう。

遺産分割協議とは？相続人全員で不動産の売却について話し合おう

不動産相続にまつわるトラブルは、相続人同士による遺産分割協議に関わるものが多くなっています。

遺産分割協議とは？

遺産分割協議とは、誰がどのような割合で遺産を相続するのかを決める話し合いのことです。
遺産分割協議は相続人全員でおこなわなければ無効とされるため、誰か一人が話し合いに応じないだけでもスムーズな相続が妨げられてしまいます。
ただし、遠方に住んでいたり仕事の都合がつかなかったりして協議に参加できないという場合は、電話やメールでの参加も可能です。
あるいは協議の場に参加していなくても、協議の結果に同意を示すことで「協議がまとまった」とみなされます。
協議結果に対して相続人全員の同意が得られたら、遺産分割協議書を作成し、全員が署名捺印すれば協議完了です。

遺産分割協議書の書き方

遺産分割協議書には決まった書式などはありませんが、必要な項目を満たしていないと無効になってしまうので注意しましょう。
記載すべき項目は、下記のとおりです。

• 被相続人の名前、住所、亡くなった日、本籍
• 相続するすべての財産の内容について(不動産の場合は所在地や地積などの情報)
• 誰がどの財産を相続するのかについて
• 相続人全員の署名と実印での押印
• 遺産分割協議が成立した日付

遺産分割協議に関する注意点

遺産分割協議書の記入は、書き換えのできないボールペンやパソコンでの印字によっておこないます。
書面が複数枚にわたる場合は、用紙の左上部をホッチキスで留め、各ページに相続人全員の実印での割り印が必要です。
記憶違いでのちのち不要なトラブルを生まないよう、相続人全員分の遺産相続協議書を用意しておくと安心でしょう。
また、遺産分割協議には期限がないため、意見が割れると延々決着がつかない状態のままになってしまうことがあります。
どうしても話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立て、審判や裁判へと移行する必要があることも頭に入れておきましょう。

まとめ

相続不動産を放置すると、老朽化で価値が下がったり固定資産税を支払う必要があったりと、デメリットが多くなってしまいます。
相続人が複数いる場合も手続きを後回しにせず、なるべく短期間で遺産分割協議書の作成を進めるようにしましょう。
福岡市中央区、城南区で相続不動産の売却に関してご不明点のある方は、お気軽に宮原不動産株式会社までお問い合わせください。