不動産売却における心理的瑕疵とは？与える影響と告知義務をご紹介

不動産の心理的瑕疵は、買主にとって物件を購入する大切な検討材料です。
不動産売却における心理的瑕疵とは、具体的にどのようなものなのでしょうか。
今回は、福岡市中央区・城南区で不動産の売却を検討している方に向けて心理的瑕疵についてご紹介します。

不動産売却における心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは不動産を利用する方が心理的に抵抗を感じたり、住みづらいと感じたりするような問題や欠点があることです。
心理的瑕疵の読み方は「しんりてきかし」です。
心理的瑕疵物件の具体的な例は以下のとおりです。

• 自殺や殺人などの現場となった事故物件
• 物件周辺の環境問題（騒音・墓地から近い・悪臭がひどい）
• インターネットで物件の悪い口コミが広がっている
• 過去に性風俗店として利用されていた

このような心理的瑕疵は、必ず買主へ告知する義務があります。
「不動産の売却に不利になるから・・・」と心理的瑕疵を隠して取引すると、買主から訴えられる可能性もあるのです。

不動産売却に心理的瑕疵はどのくらい影響を与えるのか

心理的瑕疵は買主の購入意欲を下げる可能性があり、それにともない不動産の価値を下げるという影響を与えます。
もしも、心理的瑕疵物件の売却価格が相場と同等の金額だったら、あえて心理的瑕疵のある物件を選んで購入する方は少ないでしょう。
欠陥のある物件をわざわざ購入するメリットがないからです。
そのため、心理的瑕疵物件は通常相場よりも金額を下げて売却することになります。
しかし、事件や事故の内容や経過年月などによって、不動産の価値に与える影響が少ない場合もあります。
心理的瑕疵の捉え方は人によって大きく異なるからです。
心理的瑕疵のある不動産を売却するときは、不動産会社と相談して価格設定をおこないましょう。

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とはなにか

売却する不動産で老衰や病死などの自然死があった場合、事故物件として判断されず告知義務がないことが多いです。
しかし、死亡から発見までの期間が空いてしまった場合は孤独死扱いとなり、告知義務が発生する場合もあります。
告知義務が必要な物件と判断された場合いつまで告知しなければいけないか、告知義務の期間については「発生からの経過年数」「入居者変更や転売」を基準に考えられます。
自殺が発生した物件は、賃貸物件3年・売買物件6年を目安に告知義務が必要と考えておきましょう。
告知義務の基準や期間については、国土省が公表した「心理的瑕疵ガイドライン」もありますが、判断が不明確なものも多いです。
過去の判例をみながら判断する必要があるでしょう。

まとめ

不動産売却における心理的瑕疵は、不動産の価値に大きな影響を与える可能性があります。
心理的瑕疵は買主に告知する義務があり、基準や告知期間の判断は慎重におこないましょう。
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