不動産売却で発生する譲渡所得税とは？その他の税金についても解説！

不動産売却をおこなう際、さまざまな費用がかかりますが、なかでも税金について「よく分からない」と不安に思う方が多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却にかかる税金について解説します。
福岡市中央区・城南区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却において「譲渡所得」に対して発生する税金とは？

不動産売却をおこなって発生する税金のなかでも、とくに「譲渡所得」に課される税金は計算が複雑であるため、しっかりと理解を深めておきましょう。
不動産売却をおこなって譲渡所得（利益）を得た場合には、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の、3つの税金が課されます。
この3つを総称して、「譲渡所得税」と呼んでいますが、正式な税金の名称は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」です。
なお、不動産売却で発生する所得税と住民税は、給与所得などとは切り離して計算される「分離課税」です。
では、不動産売却における所得税と住民税の計算方法をご説明していきましょう。

ステップ①譲渡所得を算出する

譲渡所得は、次の計算式で算出します。
譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋売却費用）
それぞれの項目の内容は、以下のとおりです。

• 譲渡価格…不動産の売却価格
• 取得費…不動産の購入代金と購入する際にかかった費用の合計
• 売却費用…不動産売却の際にかかった費用

ステップ②課税譲渡所得を算出する

納税の負担を軽減できる控除制度があります。
控除制度を利用する場合は、上記の計算式で算出した譲渡所得から、控除金額を差し引いて、最終的に残った金額が「課税譲渡所得」です。

ステップ③税率をかける

所得税と住民税は、ステップ②で求めた課税譲渡所得に税率をかけて算出します。
税率は、不動産の所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分類されます。
「長期譲渡所得」とは、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるもので、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。
それぞれの税率は、以下のとおりです。
＜短期譲渡所得＞
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝合計39.63％
＜長期譲渡所得＞
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝合計20.315％

不動産売却で譲渡益や譲渡損失がある場合に税金はどうなるのか？

不動産売却をおこなった際、利益を得るケースと損失が生じるケースがあります。
そこでここからは、「譲渡益」がある場合と「譲渡損失」が生じた場合に税金がどうなるのか、それぞれのケースについて見ていきましょう。

譲渡益がある場合

売却した不動産がマイホームで、譲渡益がある場合には、納税の負担を軽減できる特例があります。
代表的な特例をご紹介しましょう。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
所有期間の長短に関係なく、不動産売却時に得た譲渡所得から最高3,000万円までの控除を受けられるという特例です。
ただし、この特例を受けるためには、

• マイホームであること
• 住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売ること
• 売却する相手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

など、一定の要件を満たす必要があります。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
不動産売却時に所有期間が10年を超えており、一定の要件を満たせば、長期譲渡所得の税率が通常の場合よりも低くなります。
この特例は、先にご紹介した3,000万円の特別控除の特例と併用できるため、大きな節税になるでしょう。
なお、特例を受けるためには確定申告が必要です。

譲渡損失が生じた場合

不動産売却における所得税と住民税は、不動産売却で得た譲渡所得に対して課されるため、譲渡所得がゼロ以下だった場合は、課税対象になりません。
しかし、不動産売却をおこなった年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えるマイホームの譲渡損失が生じた場合、その損失をほかの所得から差し引く「損益通算」が可能です。
また、その年で通算しきれなかった金額については、その翌年から最長3年間、繰り越してほかの所得から差し引く「繰越控除」を利用できます。
なお、譲渡損失そのものについては確定申告をする義務はありませんが、損益通算や繰越控除をおこなうためには、確定申告が必要です。

不動産売却をおこなうと発生する税金の種類とは？

これまで、不動産売却をおこなった際の譲渡所得にかかる税金についてご説明してきましたが、不動産を売却するために発生する税金もあります。
そこで最後に、譲渡所得税以外に発生する税金の種類について解説します。

印紙税

印紙税とは、印紙税法で定められている課税文書に対して課される税金です。
不動産売買契約書は課税文書であるため、収入印紙を貼って消印することで、納税したことになります。
税額は、以下のように契約金額に応じて決まっています。

• 100万円超500万円以下は、2,000円（1,000円）
• 500万円超1,000万円以下は、1万円（5,000円）
• 1,000万円超5,000万円以下は、2万円（1万円）

なお、2022年（令和4年）3月31日までに契約するものについては軽減税率が適用されます。
（）内は、軽減税率の金額です。

登録免許税

住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、その不動産には金融機関の抵当権が設定されています。
住宅ローンが残っている不動産を売却するためには、残債を完済したのち、金融機関が不動産に設定している抵当権を外さなければなりません。
完済すれば金融機関にとっての抵当権は外れますが、登記上設定されている抵当権が自動的に抹消されるわけではありません。
そのため、登記上の抵当権を抹消する「抵当権抹消登記」が必要です。
このとき、不動産一つあたり1,000円の登録免許税がかかります。

消費税

消費税とは、商品を購入したりサービスを利用したりした場合に、その代金に対して課される税金です。
不動産売却においても、不動産会社の仲介手数料や、司法書士への報酬、住宅ローンの一括返済手数料などに対して、消費税が課されます。
それぞれの金額の目安をご紹介します。
仲介手数料
仲介手数料は、法律や国土交通大臣によって上限額が定められており、ほとんどの不動産会社が上限額を提示しています。
＜仲介手数料の上限額早見表（下3桁繰り上げ算出）＞

• 売買価格200万円…11万円
• 売買価格400万円…19万8,000円
• 売買価格600万円…26万4,000円
• 売買価格800万円…33万円
• 売買価格1,000万円…39万6,000円

司法書士への報酬
登記手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。
このときに、約5,000円から2万円ほどの費用が発生します。
住宅ローンの一括返済手数料
住宅ローンの残債を一括返済する際に、金融機関に支払う手数料が発生します。
金額は、1万円から3万円ほどが相場です。
上記のような金額に対して10％の消費税がかかることを頭に入れておきましょう。
このように、不動産売却をおこなうと、さまざまな種類の税金が発生します。
売却代金を受け取る前に支払わなければならない税金であることを、頭に入れておきましょう。

まとめ

不動産売却をおこなった際に、譲渡所得を得た場合には、所得税と住民税が課されます。
また、売却代金を受け取る前に発生する税金もあるため、「想定外の出費になった」といったことにならないように、事前に把握しておきましょう。
宮原不動産㈱は、買取を専門に扱っております。
買取は、買主を探す必要がなく現金化も早いため、スピーディーに手続きが進みます。
福岡市中央区・城南区で不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。